La nueva ley de alquileres, que extiende los contratos a 3 años y determina un mix entre inflación y salarios para ajustar los montos, debería entrar en vigencia esta semana. Sin embargo, a priori empezó a elevar la temperatura del mercado inmobiliario en Mendoza: por un lado con renovaciones que se aceleran a partir de un 30% de ajuste, y por otro a raíz de cambios de parecer de propietarios que prefieren esperar o reemplazar el cartel de "se alquila" por otro de "se vende".
Desde su sanción el 11 de junio y hasta la próxima promulgación (deben pasar 10 días hábiles, o sea, el jueves 25), la ley le trajo tranquilidad a los inquilinos. Pero genera incertidumbre en los propietarios por los mayores plazos que impone y la indexación controlada por un coeficiente, que son justamente para su contraparte los principales logros.
"Se puede notar cierta retracción del lado de los propietarios grandes, de tiene 5 o 10 viviendas, no por parte del que apostó a un alquiler como seguro de retiro o jubilación. Si perciben que le meten la mano en el bolsillo no dudarán en ponerlas a la venta: la rentabilidad cayó del 10% anual al 3%, con lo cual amortizar una inversión, que antes llevaba 10 años ahora requiere que pasen 30", considera Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.
¿Se adelantaron firmas nuevas o renovaciones? Predominan las prórrogas de contrato, con un ajuste semestral del 15% (periodicidad que desaparece con la nueva ley). Y no sin malestar por los cambios que se vienen, como la obligación de registrar los contratos ante Afip y dejar atrás el sellado ante ATM (Administración Tributaria Mendoza).
Alquilo, no alquilo: esa es la cuestión
Gerardo (35) y Alejandra (30) saben que el 31 de julio se vence el contrato de su departamento en Godoy Cruz. Sin chance de renovarlo salieron a buscar otro lugar cercano incluso en zonas aledañas a Dorrego, y tras un par de semanas admiten estar "medio desesperados".
"Nos dijeron que podemos quedarnos un tiempo más, pero sólo es patear el problema para adelante. Al mismo tiempo en la inmobiliarias nos advierten que los dueños están sacando propiedades en alquiler para volver a ofrecerlas desde octubre, con la nueva ley, a precios 30% más elevados", cuenta Gerardo, mientras Alejandra no deja de pedir datos a sus contactos vía Whatsapp y Face.
Al reconocer las complicaciones, Gerardo lo atribuye a que "justamente no encontramos mucha oferta y por la actualización semestral que queremos evitar". Y asume que la menor disponibilidad de propiedades no se explica exclusivamente en quienes prefieren esperar, sino que "hay personas que no quieren saber nada y las han puesto a la venta, directamente".
Los operadores le ponen números a la incipiente tendencia: calculan que entre 15 y 20% se retiró "hasta ver cómo se reglamenta y cómo funciona la ley". Pero también señalan que "muchos inquilinos y propietarios se están poniendo de acuerdo para firmar cuanto antes y tener certidumbre de lo que van a percibir y lo que van a pagar", y que lo más discutido es la variable ajuste.
"El mercado locativo está acotado: la demanda supera a la oferta, y obliga a un juego de ajedrez para reubicar a los inquilinos si se van", asegura Irrera, para quien, además de que abandonar el ajuste semestral para ir a uno anual complicará los vínculos "es imposible pedir más de 30% cuando las paritarias marcan esa realidad, sino los únicos que van a hacer negocio son los abogados. Mejorar los alquileres requiere invertir en vivienda y controlar la inflación.
Nuevas condiciones: qué falta reglamentar
Para José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario "las dudas fundamentales son en principio el índice de actualización y que los propietarios van a tratar de extremar la calificación del inquilino porque se enfrenta a un periodo más largo y mayor incertidumbre".
Pero la lista de los operadores y dueños, a raíz de la crisis económica actual, se extiende. Además del tipo de garantías a presentar, está la falta de certezas acerca del futuro laboral de muchos inquilinos y su capacidad financiera real para sostener contratos de 3 años con los ajustes de rigor.
"Cada vez que el Estado intervino en la regulación de alquileres, el mercado reaccionó intentando evitar que haya reglas y seguir como hasta ahora. Están enojados porque perdieron el control del alquiler", analiza el titular de la Defensoría del Inquilino, Fernando Muñoz.
"Lo que hicimos con esta ley es que directamente la indexación la recuperará el Estado y recién en un año vamos a tener los índices nuevos, iguales para todos los inquilinos, no como ahora que es arbitrario", asegura Muñoz, para quien, salvo un par de artículos, el Gobierno "no necesita reglamentar la ley, tiene que promulgarla o vetar en diez días hábiles desde su aprobación".
¿Cuáles son los artículos a reglamentar y porqué? El 13 y 16, referidos a las garantías y a la necesidad de registrar el contrato de alquiler en la AFIP como obligatorio para el propietario.
Según el ombudsman de los inquilinos "uno es responsabilidad de la Afip, dónde se van a declarar los contratos, otra cuestión que molesta sobretodo a los grandes rentistas. Afip tiene que decir cómo va a ser, los plazos y si los contratos actuales también se declaran o sólo los que se firmen en adelante. Y la Superintendencia de Seguros deberá definir el protocolo para la empresa (serían los bancos) que otorgue caución para vivienda".