A partir de la aplicación de la unidad de cuenta UVA en los créditos hipotecarios y la extensión de plazos, la posibilidad de cambiar el pago mensual del alquiler por el de una hipoteca es hoy concretamente una realidad. Incluso es hasta más conveniente, según se desprende de un estudio realizado por el sitio especializado Reporte Inmobiliario en base a valores promedios de la Ciudad de Buenos Aires.
La clave está en el lanzamiento de nuevas líneas de crédito hipotecario a 30 años de plazo en UVAs.
La extensión del tiempo de repago, más la reducción de la tasa interés efectiva que cobra el banco a partir del desacople que implica recurrir a una unidad de cuenta que mantiene el valor del capital en el tiempo en términos reales, hicieron posible la opción de cambiar el pago de un alquiler por la cuota para la compra de la vivienda propia.
Así al menos resulta de la aplicación de la línea anunciada por el Banco de la Nación a 30 años considerando los valores promedio de venta de un departamento usado estandard sin amenities en la ciudad de Buenos Aires y el alquiler mensual medio para esa misma unidad.
Según el barrio, la cuota inicial mensual varía desde un mínimo de $ 3.940 en Constitución a $ 8.060 para un departamento en Barrio Norte. Considerando el valor promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) el pago mensual de la hipoteca por una unidad de dos ambientes sería de $5.338.
Dicho valor de $5.338 que insumiría la cuota inicial por la financiación del 80% del valor de la unidad, resulta un 17,05% inferior al promedio del alquiler para ese mismo tipo de departamento.
Si bien la cuota inicial puede resultar sustancialmente inferior a un alquiler según el barrio y la localización puntual de la unidad dentro incluso del mismo barrio, el tomador del crédito deberá contar con el 20% restante del valor del inmueble que en este caso el Banco Nación y otros bancos no financia. En promedio esa suma es del orden de los $290.000 para un departamento tipo.
Ajuste de tasa versus ajuste del alquiler
Otro de los puntos a tener en cuenta es que, si bien los créditos hipotecarios con UVAs se ajustan por inflación, quienes tienen que alquilar también saben muy bien que cada uno año o dos, con cada renovación del contrato, el propietario también aplica aumentos en el monto final del alquiler que cobra, por lo que la familia inquilina también tiene que hacer frente a futuros aumentos. Y en muchos casos estos ajustes están incluso por encima de la inflación real.
La particularidad de estas líneas de hipotecas en UVAs que permite reducir cuota inicial y calificar con un ingreso menor, provoca también el ajuste de capital y el pago creciente de las cuotas futuras. Como es sabido, los contratos de alquileres que se firman también obligan a pagos futuros crecientes, siendo lo más usual para el caso residencial un alquiler más alto a partir del mes 13 cuando inicia el segundo año del contrato.
Volviendo al estudio de Reporte Inmobiliario, actualmente en términos generales el escalonamiento de alquileres para el segundo año se ubica en el orden del 25% anual, algunos puntos menos que a principios de año pero todavía más alto que la inflación proyectada por el Banco Central para todo el 2017, que tiene como meta el 17%, e incluso más alta que la negociación paritaria, que este año ronda el 20% promedio.
Considerando ese aumento del 25% a partir del mes 13 de alquiler y partiendo del valor de un alquiler estándar, y comparándolo con una actualización de la cuota del crédito en UVAs del 1,75% mensual constante a lo largo del primer año y del 1,25 % mensual para el segundo año, puede observarse que recién en la cuota 12 del primer año el pago de un crédito sobrepasaría levemente al alquiler, para reducirse nuevamente sustancialmente a partir de la aplicación de la actualización del pago del alquiler al mes siguiente para mantenerse por debajo del valor locativo durante todo ese segundo año.
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