Primer aumento en 2024

El ajuste semestral de alquileres con Milei: ¿Cuánto sube en junio?

Es el primero desde que se desreguló el mercado en diciembre. Cómo influyen la variación de sueldos e inflación en el ajuste de los alquileres.

Por Miguel Ángel Flores

Desde que el DNU de Javier Milei desreguló los precios de la economía, el de alquileres mantiene en alerta más que nunca a quienes pagan una mensualidad por la vivienda que habitan. Sobre todo cuando se viene la primera actualización o ajuste semestral desde entonces, con un porcentaje que en ciertos casos ya supera la inflación acumulada en lo que va de este 2024 aunque depende de cada acuerdo.

Lo concreto es que el mercado inmobiliario está dividido en 3: parte de los contratos aún se rigen por la ley 27551, que hasta 2022 imponía condiciones como aplicar sólo subas 1 vez al año y en base al ICL (Índice de Contratos de Locación). Luego se aprobó la 27737, que impuso actualizaciones semestrales según un mix de IPC (inflación) y Ripte (variación de los salarios).

Pero desde diciembre, cualquier convenio o contrato de alquiler es a libre criterio entre dueño e inquilino. O sea, de acuerdo a lo que pacten las partes, después de superar un primer momento en donde la oferta de alquileres bajó.

Y si bien hay dispersión importante, muchos apelan a la hasta hace pocos meses vigente fórmula Casa Propia, que pondera el promedio de variación de salarios del último año con la inflación. Y que arroja para el período que va entre 1 de diciembre y el próximo 1 de junio un ajuste a aplicar es del 56,5%.

Es más bajo que el ICL (Indice de contratos de locación), que sigue aplicándose porque es uno de los más justos, porque no toma ninguno de los dos coeficiente plenos. Cada contrato se rige por la ley

"En cuanto a la fórmula de ajuste se sugiere el ICL, que por ser una canasta entre IPC (inflación) y Ripte, o sea, variación salarial, resulta más justo porque no toma ninguno de esos factores a pleno", explica Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.

Alquileres, la hora de actualizar

Según el directivo de la entidad, "para la actualización de los alquileres predominan los períodos de entre 4 y 6 meses, porque la realidad es que no hay paritarias trimestrales".

Lo cierto es que si bien propietario e inquilino tienen que ponerse de acuerdo en todo (plazo del contrato, forma de ajuste y frecuencia de actualización) muchos todavía se guían por las pautas conocidas en base a la experiencia con la normativa anterior.

Al respecto, desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza adhieren a la fórmula Casa Propia para los contratos a los que les toca la actualización por el semestre enero-junio.

De esa manera, si un inquilino pagó en mayo $250.000, desde junio deberá abonar $391.250 por mes.

Sin embargo, para contratos firmados antes de la derogación de la ley puede llegar el momento de la actualización anual.

Para esos casos, el ICL da un 233,73% de ajuste a partir del 1 de junio.

Tomemos el mismo ejemplo: si a partir de junio de 2023 un inquilino pagaba $250.000 mensuales, con el primer ajuste anual desde el mes próximo deberá abonar $834.325. Ni más, ni menos.

Oferta y demanda

Frente a eso ¿cómo está la oferta y la demanda en función de esos montos de alquileres?

Luego de la retracción inicial por parte de los dueños de los inmuebles, según los operadores hoy el propio mercado se "autoregula". Y aseguran que " lo que está fuera de precio no se alquila, porque a diferencia de otros momentos, el inquilino puede elegir".

Un botón de muestra: el propietario de un departamento de 1 dormitorio en Guaymallén que pedía $350.000 en un principio debió bajar su pretensión. Es que, de acuerdo a los agentes que conocen la zona, actualmente el mercado no paga más de $200 mil.

"Hay un déficit de 130 mil viviendas en Mendoza, y eso cuenta", añade Irrera al respecto.

Cómo se calcula el ajuste

Para llegar al porcentaje de ajuste, el Coeficiente Casa Propia tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

Para el caso del Coeficiente de Variación Salarial, incorpora un aforo del 0,9. Es decir, al momento de la comparación, debe utilizarse la totalidad del promedio de los últimos 12 meses del Índice de Precios al Consumidor (inflación) pero solo el 90% del promedio de las últimas 12 variaciones mensuales del Coeficiente que calcula la evolución de los sueldos.

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