Contratos que se estiran de 2 a 3 años de duración, depósitos que bajan de 2 meses a uno, más opciones de garantías a presentar por los inquilinos y la exigencia de inscribirse ante Afip para emitir facturas por parte de los propietarios. Adiós a los aumentos semestrales según la inflación, hola ajustes determinados por un mix de precios y sueldos. Todo es parte de la nueva ley de alquileres que cambia muchas condiciones en ese tipo de relación comercial.
Justamente la fórmula de actualización en función del IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (variación salarial) que deberá informar mes a mes el Banco Central genera algunas dudas atribuíbles a la volátil situación económica del país. Es que, con un 44% estimado en base a los valores actuales coloca la proporción de ajuste anual, según los operadores inmobiliarios, bastante por encima del promedio que venía aplicándose.
"Con la nueva fórmula da al menos diez o doce puntos más que lo que se aplicaba por usos y costumbres hasta ahora, dado que los contratos han venido actualizándose en el orden del 30 a 35%, es decir, hasta por debajo de la inflación. De todos modos, lo que puede pasar hacia adelante es hacer futurología porque depende de la marcha de la economía, con lo cual es difícil saber cuánto pagará el inquilino de aquí a un año y medio", argumenta Estanislao Puelles Millán, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.
Más allá de esos usos y costumbres (que en muchos casos contemplan prácticas informales como la extensión de recibos), en los últimos años las pretensiones del mercado de las locaciones fue reacomodándose a la coyuntura económica. Es que la actualización anual, vigente en épocas con un IPC cercano a un dígito, se volvió semestral y "a ojo" cuando la inflación superó largamente el 40%.
Pros y contras
La extensión del plazo del contrato y la posibilidad de contar con otro tipo de garantías, como seguros de caución emitidos por los bancos, además de acceder a un sistema de arbitraje para resolver cualquier diferencia, y el pago de rentas extraordinarias a cargo del propietario aparece en la lista de los aspectos a priori considerados positivos por los locadores.
"Desde el punto de vista de los garantes también, porque hoy es muy difícil encontrar uno con propiedad, o con un sueldo considerablemente alto, dispuesto a firmar. Por otra parte el mecanismo para atender litigios evita tener que recurrir a un abogado, con los gastos que implica", detalla Romina Ríos, titular de la ONG Protectora.
Sin embargo, Ríos también pone el ojo en los efectos de la fórmula de actualización. Y en cierto modo coincide en que "puede jugar en contra cuando hay demoras con el ajuste de salarios como este año. Requiere ver bien como se pauta, incluso con una cláusula-gatillo que le ponga un tope a la actualización si en algún momento la inflación se dispara; de lo contrario, no quita que las partes acuerden términos más beneficiosos. En su defecto, la recisión está a mano, multa mediante, siempre que el inquilino tampoco quiera defender la afectación de sus derechos ante la justicia".
¿Puede haber "avivadas" en torno a los montos ante la obligación de facturar? "Puede ocurrir que se intente acomodar el monto mensual a la emisión o no de la factura, en función del IVA discriminado. Pero la oferta debería incluír el monto final a figurar en la factura", especifica Ríos.
Rentabilidad: menos "se alquila" y más "se vende"?
Según los operadores el márgen para los propietarios se redujo del 6% histórico al 2,5% anual en el último tiempo. Por eso estiman que, sumado el efecto de las nuevas condiciones que impone la flamante ley, gran parte de la oferta de inmuebles disponibles migrará al mercado de la compraventa en busca de eludir costos y así lograr mayor rentabilidad.
Entre los extracostos considerados aparece la obligación de inscribirse ante AFIP con contrato incluído, que hasta ahora bastaba con sellar ante ATM (Administración Tributaria Mendoza). El dato: durante la pandemia, un 70% de los propietarios debieron recurrir a las transferencias bancarias para cobrar sus alquileres, un indicador de informalidad que seguramente el ente de control tendrá en cuenta.
Para Puelles "quizá el mercado termine repartiéndose. Quienes opten por seguir alquilando van a elevar el monto inicial de los contratos, porque el problema es la inflación, no el mercado inmobiliario, más aún si un jubilado tiene que pasar a pagar monotributo. Con esta ley se está volviendo a la indexación, y a darle mas incertidumbre al mercado, tanto al inquilino como al propietario".