Desde la Cámara Inmobiliaria explicaron en Aconcagua Radio por qué los bancos no financian el 100% de una vivienda y cuánto dinero prestan en los créditos hipotecarios
Por qué los bancos no financian el 100% del valor de la propiedad.
En un contexto en el que los créditos hipotecarios empiezan lentamente a reaparecer en el mercado, una de las preguntas más frecuentes de quienes buscan comprar una vivienda es por qué los bancos no financian el 100% del valor de la propiedad. El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, explicó en el programa Encendidos, de Aconcagua Radio, cuánto financian.
“Un crédito hipotecario no se devuelve en 30 o 60 días. Y en un país como Argentinaes muy impredecible”, explicó.
Por ese motivo, las entidades financieras suelen financiar entre el 75% y el 80% del valor del inmueble, mientras que el comprador debe aportar el resto como anticipo o “enganche”.
Según Irrera, ese aporte inicial cumple una función clave: reducir el riesgo del banco y generar un compromiso del tomador del crédito con la propiedad.
“Cuando el comprador pone un 20% o un 25% de su propio dinero, es mucho menos probable que quiera perder esa inversión”, señaló.
Además, explicó que las propiedades tienen tres valores distintos dentro de una operación hipotecaria:
el valor de mercado o comercialización
el valor de tasación
y el valor que toma el banco según el riesgo de la operación.
En los créditos hipotecarios, la garantía del préstamo es la propia vivienda. Por eso se utiliza la figura de la hipoteca.
Si el tomador del crédito deja de pagar, el banco puede ejecutar la garantía y vender la propiedad, generalmente mediante una subasta pública, para recuperar el capital prestado.
“El dinero que prestan los bancos tampoco es propio: proviene de los depósitos de los clientes, de los plazos fijos. Por eso deben asegurarse de poder recuperarlo ”, explicó Irrera.
En ese escenario, el hecho de haber financiado solo una parte del valor del inmueble le permite a la entidad tener un margen de seguridad en caso de que el valor de mercado de la propiedad haya disminuido.
Las entidades financieras también están sujetas a regulaciones que establecen límites sobre cuánto pueden prestar.
Según explicó Irrera, los bancos deben cumplir con determinadas exigencias de capital y encajes establecidos por el Banco Central.
“Los bancos no pueden prestar más allá de cierto límite porque deben mantener un nivel de respaldo de capital. Si prestaran el 100% del valor de las propiedades, el riesgo financiero sería mucho mayor”, sostuvo.
Los créditos hipotecarios suelen extenderse durante décadas. En ese período, el valor de las propiedades también puede variar.
Según Irrera, los cambios en las preferencias de los compradores, la expansión urbana o el desarrollo de nuevas zonas pueden modificar la cotización de determinados barrios.
“Hay lugares que antes eran muy buscados y hoy han perdido valor porque cambian las tendencias. Por ejemplo, muchas personas hoy prefieren vivir en barrios privados o zonas más tranquilas antes que en el centro”, señaló.
Por ese motivo, el banco también contempla la posibilidad de que el valor del inmueble pueda disminuir con el tiempo, otro factor que explica por qué las entidades evitan financiar la totalidad de la operación.
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