Salvo en ocho localidades (Buenos Aires, Corrientes, Comodoro Rivadavia, Mendoza, Río Gallegos, La Rioja, San Fernando del Valle de Catamarca y San Miguel de Tucumán) en las que se anotaron signos positivos, en el resto de las 24 ciudades que estudió la consultora Reporte Inmobiliario se dio una baja en los valores en la moneda estadounidense.
Según el relevamiento, que toma en cuenta departamentos usados de entre dos y tres ambientes, las dos puntas se observan en la ciudad de San Salvador de Jujuy y Mendoza. En el primer caso, la depreciación del valor del metro cuadrado que se registró en dólares fue nada menos que del 26%. De los U$S930 que se pagaban el año pasado, este año se pasó a los U$S690.
El caso de Mendoza es exactamente el contrario. Aquí se dio una apreciación del 27% a julio de 2013, pasando de un valor por m2 de U$S1.040 a los actuales U$S1.320. Dentro de este marco, el precio más caro se registra en la Ciudad de Buenos Aires, con valores promedio de U$S1.888 por m2, apenas un 2% por encima de los registros alcanzados hace un año. Pero curiosamente, Mendoza con un valor promedio de U$S1.320 el m2, es la segunda ciudad a nivel país con el valor más alto del m2 para un inmueble usado.
Particularidades
El análisis es muy real. Lo que tiene el mercado inmobiliario de particular en todas partes del mundo es que se regula por la oferta y la demanda. Lo que pasa en Mendoza tiene que ver con cuestiones edilicias y urbanas particulares, porque no tiene una estructura ni una oferta tan grande como Buenos Aires, Santa Fe y Córdoba. Aquí no hay tanta diversidad y la oferta es chica en relación a la demanda. Las principales zonas urbanas se han quedado chicas y al no haber demasiada oferta disponible de inmuebles para la venta, lo que hay está carísimo, explica Fabian Debé, de la inmobiliaria que lleva su nombre.
La irrupción del cepo y el desdoblamiento cambiario ha cambiado radicalmente el negocio inmobiliario. Los desarrolladores constructores siguen avanzando con proyectos nuevos, mientras que las ventas en el mercado inmobiliario se concentran en segmentos se precios que van de los $500.000 a $600.000. Eso en algo se está moviendo pero cuando es nuevo y se vende en pesos. El que busca propiedades por encima de esos valores, se maneja en dólares y ahí la cosa cambia, explica Debé.
Por su parte, Carlos Troconis, socio director de Pirka Group Real Estate, coincide en el diagnóstico pero agrega. El inmueble representa un ahorro. Es muy raro que una persona venda o queme una casa por necesidad, por eso cuando se compra o vende se negocia en base a la expectativa de ganancia que tienen las partes. Los únicos que venden en pesos en Mendoza son los desarrollistas, porque les interesa la liquidez y mantener la rueda de la producción en marcha. El que compra y vende lo hacen pensando en dólares. Por eso no han bajado los precios en Mendoza, explica el agente inmobiliario.
Hoy la brecha del dólar entre oficial y blue es del 40% y agregar eso a una propiedad es muchísimo. Por eso se ha parado tanto el mercado, explica Troconis antes que señalar una particularidad de Mendoza como mercado inmobiliario. La provincia tiene una oferta concentrada de propiedades en venta. Casi todo lo que se construyó entre 2008 y 2010, 2011 es para sectores de altos ingresos, que lo pagaron en su momento a valor dólar y hoy no están dispuestos a resignar parte de su inversión. Por eso no bajan los precios en dólares de las propiedades en Mendoza.
Reunión y debate
Para analizar esta situación y debatir sobre la formación de precios inmobiliarios y sobrevaluación de propiedades, desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza convoca a una reunión el próximo 25 de septiembre en el Auditorio Adolfo Calle. Disertará el economista local José Vargas y la idea es analizar las variables económicas que afectan al sector y debatir sobre cómo la sobrevaluación de las propiedades en Mendoza está agudizando la caída en el nivel de actividad.
Para más información, los interesados matriculados pueden entrar aquí.
