La polémica ley de alquileres está más cerca de modificarse.
Foto: Cristian LozanoTras dos años tortuosos para muchos inquilinos e inciertos para propietarios, la polémica ley de Alquileres está más cerca que nunca de modificarse. Con media sanción de Diputados y camino al Senado, subsisten interrogantes: ¿cuánto ayudará a un mercado inmobiliario golpeado sobre todo en Mendoza?.
Sitio Andino charló con Sebastián Sosa, CEO para Argentina y Uruguay de Re Max, la inmobiliaria multinacional de origen estadounidense, en medio de la reforma y tras el latigazo de la devaluación para un mercado ya de por sí dolarizado. Y de Mendoza, donde a través del formato de franquicias está expandiéndose con más oficinas en lo que califica como "una plaza fundamental".
¿Qué tan importante es Mendoza como plaza inmobiliaria?
Mendoza ha experimentado un crecimiento importante en el último año y medio. Durante mucho tiempo tuvimos sólo una oficina, y luego abrimos la segunda y la tercera y eso nos da mucha fuerza, porque nuestra dinámica de trabajo es en red, se comparte. Uno de los motivos por el que nuestras oficinas venden más rápido que otras inmobiliarias es porque a veces una tiene el comprador y la otra, el vendedor. Y se conectan los extremos.
Para el ejecutivo, la incursión de la cadena en el mercado elevó la vara "los estándares de servicio" de la competencia, en cuanto a exigencias de requisitos. Y además "porqué se ayudó a que los agentes entiendan que compartir, es ganar".
¿Cómo se ha dado ese crecimiento, entre el mercado de compraventa y alquileres?
El crecimiento se da aún en un mercado en recesión, retraído en los últimos años, que han sido los peores. Hoy es un momento difícil para el país, donde la palabra no vale nada y nuestra moneda no vale nada.
Con la ley que está modificándose cayó la oferta y subieron los precios en dólares ¿cómo ve el mercado hoy?
Siempre lo lamenté. Ha sido un desastre. En el afán, y con la excusa, de beneficiar la inquilino creo que fue una gran mentira y se perjudicó enormemente a las familias que necesitan alquilar. Hoy los valores están por las nubes. Argentina necesita una reforma seria de la ley de Alquileres, como tantas otras para adaptarse a los usos y costumbres hoy en día. Debería ser una ley que empate a ambas partes.
Todo indica que terminará en algo muy similar al marco regulatorio anterior...
¡Pero lo que había antes tampoco alcanza!. Todo lo que sea imponer no sirve, algo así como "vamos a multar si dejas la luz prendida del departamento" ¿quén va salir a la calle a controlarlo?. Además, Argentina es un país de pícaros. Necesitamos copiar lo que funciona en el mundo: el inquilino tiene que tener acceso fácil a la vivienda, todo lo que significa garantías como poner otro inmueble encarece mucho los costos y lo dificulta.
¿Qué debería incluír una ley "seria"?
Además de facilitarle el acceso al inquilino, que su vez el propietario tenga garantía de poder desalojar inmediatamente cuando la persona no está pagando. Entiendo al que no quiere poner su casa en alquiler y toma todos los recaudos para resguardarse, porque vos podés dejar de pagarme y para desalojarte pasan meses, y entonces la vivienda queda destruída. En EEUU el dueño, con un preaviso de 24 horas, tiene derecho a ingresar para ver cómo está el lugar.
¿Y qué pasa con el "efecto Arbnb", por el que muchos prefieren el alquiler turístico y cobrar por día en dólares?
Yo defiendo la libertad. En este mercado la famosa ley de oferta y demanda termina regulando todo. En el momento que entramos a controlar le pifiamos, el Estado debe observar si algo de repente está mal. Lo que hoy pasa es que "nos fuimos de mambo": la gente ha retirado propiedades del mercado, no hay oferta y los precios se dispararon.
Hay que ayudar a los propietarios a que vuelvan a ofrecer inmuebles que se volcaron a la venta o al alquiler temporal, para contratos de locación para alquiler. Con muchos inquilinos pasa que se resignan a pagar una actualización del 150% a tener que salir a la calle a buscar otra opción, porque no sabe si la van a encontrar.
La demanda es sostenida, pero ¿cuánto bajó la oferta en el mercado de alquileres?
Estimo que a la mitad, sino más. Por todo lo que está ocurriendo en el mercado.
En ese contexto, el empresario marca diferencias con la situación del negocio inmobiliario en Uruguay, donde Re Max también tiene presencia.
"Hoy se da un factor por el que uruguayos, paraguayos, y chilenos en Mendoza, vienen a comprar departamentos para poner en alquiler. Los argentinos con poder adquisitivo también están invirtiendo en países donde pueden obtener una renta más atractiva, en dólares, como pasa en Paraguay.
A pocos días del salto del tipo de cambio, el mercado inmobiliario empieza a evidenciar el impacto. Y Sosa elige una analogía para describir el coletazo de la devaluación.
¿Cómo ha impactado la devaluación del 22%?
Nos manejamos con lo que se llama "reservómetro", un panel de control en el que las oficinas pueden ver absolutamente todo, como en la cabina de mando de un avión. En función de eso, notamos que cuando el dólar se dispara, como cuando hay turbulencia en un vuelo, se prende la luz roja del cinturón de seguridad y el piloto te pide no levantarte. Eso pasa: ante la devaluación, la gente se queda quieta y espera que pase la tormenta.
"No importa si el dólar llega a $800 o a $1000. Al cliente no le gusta la turbulencia, prefiere verlo estable", resume.
En medio de la campaña para la elección presidencial ¿qué opina de la propuesta dolarizadora de Milei? ¿Cuánto puede modificar un negocio que ya se maneja en dólares?
No le damos mucha importancia. Llevamos 18 años en el país, y hemos visto varias cosas. Desde la crisis del 2008, la de Lehman Brothers, los cepos de Cristina, las devaluaciones, la "primavera" de los préstamos hipotecarios UVA de Macri, blanqueo de fondos...todos intentos de salvataje de los Gobiernos. Nuestra política es trabajar puertas adentro como si nada estuviera ocurriendo. Lo único que se sabe es que mañana hay que salir a trabajar.
Actualmente Re Max, fundada en 1973 por David y Gail Liniger en Denver (EEUU), tiene 4 oficinas operativas en Mendoza. Y va por más.
En concreto, a través de su sistema de franquicias ya tiene previsto abrir otras 2 dentro del Gran Mendoza: la próxima será en Maipú. Y casi en simultáneo tiene decidido sumar una 5ta sucursal, aunque la locación todavía está por definirse.
"Somos una red federal, queremos que no todo se concentre en Buenos Aires. Por eso nos hemos propuesto para el 2025 cubrir toda Argentina, nos quedan pocas provincias donde llegar, como Formosa, La Rioja y Catamarca", resumió Sosa.
¿Qué diferencia a Re Max del resto de los operadores inmobiliarios? La cesión del derecho de uso de la marca es puntapié inicial para quien quiera abrir su oficina. Sosa y su socia, por contrato con la casa matriz Re Max en Estados Unidos, explotan la "franquicia maestra" para el país y Uruguay, y aplican ese método para expandirse entre las provincias.
Un requisito para el interesado es ser martillero público o corredor inmobiliario matriculado. Como otras franquicias, hay un manual de uso que aplicar, pero la marca ofrece recursos para poder operar.
Para el CEO de Re Max "además de incentivarlos a salir a la calle y buscar contactos, facilitamos herramientas para brindar el servicio inmobiliario bajo un criterio superador y personalizado: plataforma tecnológica y capacitación en marketing para avanzar en las tendencias. Somos una suerte de "trampolín emprendedor", para que la gente que se sume a nuestros equipos pueda ir para adelante".