En los últimos días los alquileres se transformaron no solo en noticia por la complejidad del mercado sino también porque algunos proyectos tratados en el Congreso Nacional trajeron el tema a la campaña de las elecciones 2023.
Alquileres: este es el porcentaje de actualización de los contratos en octubre.
En los últimos días los alquileres se transformaron no solo en noticia por la complejidad del mercado sino también porque algunos proyectos tratados en el Congreso Nacional trajeron el tema a la campaña de las elecciones 2023.
La discusión de la Ley de Alquileres generó cientos de rispideces, pero uno de los temas que preocupa a nivel global -el de los alquileres temporarios o de plataformas- configuró una nueva grieta horizontal en la política argentina.
Un interesante proyecto en el cual confluyeron peronistas y radicales desató la ira de un sector del mercado inmobiliario y una parte de la política. Una vez más (cosa que cada vez es más común) Patricia Bullrich y Javier Milei coincidieron en denostar el despacho de comisiones del Senado en el cual confluyeron los proyectos de la santacruceña de Unión por la Patria Ana María Ianni, y la mendocina radical Mariana Juri. Ambas con fuerte conocimiento del sector turístico coinciden en que el sistema de plataformas como Airbnb sin regulación alguna se ha transformado en un verdadero problema para sociedad en cuanto al encarecimiento y retracción de los alquileres para vivienda y también para el sector de la industria turística que sufre en ello una competencia absolutamente desleal.
Desde el sector de los inquilinos se denuncia la imposibilidad de alquilar una vivienda a precios acordes al mercado tradicional de viviendas ya que los propietarios prefieren trasladarlos al mercado de los temporarios donde cobran en pesos pero a valor dólar o directamente en dólares. Ese valor se transforma a su vez en el problema para el sector turístico que trabaja en el marco de la ley. Hoteles, cabañas, alojamientos rurales etcétera ven como está competencia no factura, no paga ganancias, ingresos brutos, IVA, personal, tasas de comercio, habilitaciones y varios ítems más lo que les permite trabajar con valores más bajos y a su vez dolarizados poniendo en riesgo miles de puestos de trabajo e inversiones de la economía formal.
El proyecto de consenso de las legisladoras radical y peronista propone crear un registro nacional de propiedades disponibles para ser alquiladas de manera temporaria para uso turístico (entre 1 y 90 días). Una vez inscripto el inmueble si este cumple con determinadas exigencias de seguridad e higiene además de la regularización ante AFIP de su titular, se le proporcionará un número de inscripción que deberá estar presente obligatoriamente en su perfil de la plataforma digital que opere como intermediaria para la operación.
Por otro lado los contratos sólo podrán realizarse en pesos argentinos y en caso de que el propietario o la plataforma no cumpla con estos requisitos podrán ser sancionados prohibiendo la oferta del inmueble para alquiler temporario o imponiendo multas en el caso de los titulares y en el caso de las plataformas suspendiendo o directamente prohibiendo definitivamente las operaciones en el territorio nacional.
El proyecto (por más que se enojen los libertarios y dolarizadores) no solo viene a intentar reparar un serio problema sino que además pone a la Argentina en sintonía con los principales países y ciudades del Mundo que vienen sufriendo el mismo problema que ya han avanzado fuertemente en la regulación de los alquileres temporarios por plataformas.
Un rápido repaso nos muestra hoy este panorama a nivel global en regulaciones.
Nueva York: La Gran Manzana aprobó la ley el 9 de enero de 2022 conocida como Ley Local 18 obliga a los anfitriones de alquileres temporarios a registrarse y prohíbe a los llamados “servicios de reserva” (como las plataformas) procesar transacciones de propietarios o locaciones no registrados. La ley contempla además que el municipio confeccione una lista de edificios que no pueden ponerse a disposición de las plataformas de alquiler temporario.
París: La capital francesa aprobó una estricta regulación normativa en 2018 para limitar este tipo de alquileres. Los locatarios deben obtener un número de registro del municipio y solo pueden alquilar su residencia un máximo de 120 noches al año. Quienes no cumplan la normativa se enfrentan a fuertes multas, y Airbnb u otra plataforma equivalente está obligada a eliminar de sus listados a quienes no tengan número de registro.
Berlín: Es una ciudad pionera en todo tipo de legislación y acción sobre alquileres) promulgó una ley que prohíbe el alquiler comercial de apartamentos enteros sin un permiso especial. hace casi 10 años, en 2014
La medida se aplicó para hacer frente a la escasez de vivienda en la ciudad y evitar que los propietarios convirtieran propiedades residenciales en lucrativos alquileres a corto plazo, un calco de la situación que se vive hoy en la Argentina. La prohibición se enfrentó a recursos judiciales, pero finalmente fue confirmada por los tribunales alemanes.
Barcelona: Los catalanes introdujeron una normativa (tambien en 2014) para restringir el número de alojamientos turísticos en la ciudad. Los alquileres temporarios solo están permitidos en zonas específicas, y los anfitriones deben obtener una licencia del Ayuntamiento. Además impone multas a las plataformas por anunciar alquileres sin licencia oficial.
San Francisco: En la ciudad de los tranvías y las calles empinadas la normativa exige a los titulares que registren sus alquileres a corto plazo en la ciudad y obtengan una licencia comercial. En el año 2018, limitó a 90 las noches que una propiedad puede ser alquilada temporalmente. Además, las plataformas para poder operar están obligadas a compartir datos sobre los listados y la actividad de alquiler con la ciudad para garantizar el cumplimiento.
Ámsterdam: Desde 2019, los dueños de viviendas solo pueden alquilar sus residencias por un máximo de treinta noches al año a un máximo de cuatro personas y están obligados a obtener un permiso del gobierno de la ciudad .
Nueva Orleans: La Capital del jazz implantó su normativa para gestionar el impacto de los alquileres a corto plazo en sus singulares barrios en 2017. Los anfitriones están obligados a poseer un permiso de la Ciudad y estos permisos a su vez está limitado en determinadas zonas. Además, los anfitriones deben cumplir requisitos específicos de seguridad y publicidad, y las plataformas deben comunicar periódicamente los datos de alquiler a la ciudad, para ejercer el control.
A este rápido repaso se puede sumar Portugal, Italia, Singapur y varias ciudades más. La tendencia mundial a la regulación muestra que este no es un tema ideológico sino de bien público y de igualdad ante la ley cuando el famoso mercado solo favorece a algunos en detrimento de otros.