Como impacto directo de la nueva configuración del mercado cambiario, los fideicomisos en pesos donde los ahorristas pagan una cuota mensual y acceden a su departamento cuando se termina de construir el edificio- fueron tomando fuerza hasta convertirse hoy en "la herramienta excluyente" para la compra de un inmueble a estrenar.
Tanto es así que el 100 por ciento de los nuevos proyectos desde el pozo (tal como se conoce a los fideicomisos) son comercializados en moneda nacional, según distintos desarrolladores consultados por minutouno.com.
Además, está creciendo la tendencia de que los dueños cedan sus terrenos a cambio de hacerse con más de un departamento al finalizar la obra; y la de extender los plazos de pago, que pueden llegar hasta las 120 cuotas.
"Hoy, comprar en pesos es la regla, no hay otro camino y para ello- los fideicomisos son una herramienta fundamental de financiamiento", destacó el titular de Go Real State, Gustavo Ortalá. "Sobre todo, cuando no existe financiamiento corporativo, de bancos o hipotecarios", agregó.
Desde Lepore, el director de Emprendimientos, Agustín Walger, coincidió: "Lo que más se está potenciando es la venta de fideicomisos en pesos, en lugar de inmuebles terminados".
José Rozados, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, explicó que, en comparación con los inmuebles usados o terminados, los proyectos desde el pozo presentan menos trabas para comprar un departamento, sobre todo porque los valores están pesificados".
En términos generales, en los fideicomisos se estila un aporte inicial del 30% y cuotas a lo largo de la construcción con refuerzos semestrales (se ajusta tomando como referencia el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, que en diciembre último fue de 2,5%)
La cantidad de cuotas depende del plazo de obra aunque lo más habitual son 24 (en general, cuando se trata de edificios de 8 pisos o de hasta 2.000 metros) o 36 cuotas (para emprendimientos cercanos a los 5.000 metros).
Rozados considera que "hay que sacarse el dólar de la cabeza. Pensar en esa divisa no es un buen ejercicio porque los costos de construcción están en pesos. Si uno entra en un fideicomiso en pesos debería poner más atención en la evolución de los costos de construcción que en la del dólar".
Aún pesificados, los proyectos desde el pozo siguen siendo principalmente una herramienta de inversión, considerando que las cuotas arrancan en los 10.000 pesos para un plan de 24 cuotas.
Walger, en este sentido, explicó que "el ahorrista se inclina por comprar en pozos porque usan esa herramienta como una cuota ahorro. Como no quieren comprar dólares a 7 pesos, no saben cómo invertir en la Bolsa (de Comercio porteña) y no confían en los bonos, se refugian en el ladrillo".
Pero la inversión no es la única opción porque, aseguró Ortolá, está "cambiando la matriz de los compradores de fideicomisos: habitualmente eran inversores y en los últimos tiempos se observa a mucho consumidor final".
De hecho, el lanzamiento de fideicomisos para esa clase media que quiere acceder a una vivienda fue la vuelta de tuerca que encontraron distintas inmobiliarias para acomodarse a la nueva realidad del mercado financiero y remontar una merma en la actividad registrada a partir de octubre de 2011.
Poco después de implementadas las restricciones cambiarias, la inmobiliaria Predial lanzó al mercado fideicomisos de hasta 48 cuotas de alrededor de 4.000 pesos cada una. Eso fue en abril y se lanzaron 30 edificios. A ese primer plan, se le sumó la semana pasada otro de 120 cuotas (cercana a los 2.500 pesos cada una) En todos los casos, las cuotas se ajustan según el índice CAC y requieren un 30% de anticipo a la firma del boleto.
Pablo Bordsky, socio de Predial, señaló que "las cuotas típicas son de entre 10.000 y 15.000 pesos pero la mayoría de la gente de clase media no llega a ese importe. Por eso, veníamos trabajando en planes más extensos y cuando se restringió la venta de dólares se aceleró el lanzamiento de este modelo de negocios".
En este momento, por ejemplo, la inmobiliaria está comercializando emprendimientos en Paternal, Villa Crespo y Almagro con 48 cuotas, cuyo valor arranca en los $4.000 para un monoambiente de 30 metros cuadrados.
Otra firma, M&M Desarrollos Inmobiliarios, está ofreciendo un fideicomiso al costo en el barrio de Caballito de 48 cuotas de 4.154 pesos por un monoambiente en un edificio con piscina y solárium, entre otras cosas, con un anticipo de 163.165 pesos.
Los dueños. El trueque de terrenos por departamentos es otra de las herramientas que surgieron en el nuevo escenario. "Antes todos los dueños de terrenos querían venderlos en dólares pero ahora están más dispuestos a cederlos a un desarrollador a cambio de 'metros construidos'", indicó Rozados.
El titular de Go Real State indicó, en tanto, que la principal limitante "son los propietarios de terrenos que están parados en el dólar pero, a medida que el tiempo pase y no cierren la venta, crecerá el aporte de terrenos. Sería la solución porque los demás costos para la construcción de edificios son en pesos".
Por su parte, Danilo Antoniazzi, gerente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explicó que "no es una tendencia nueva pero en la actualidad es muy utilizada por las altas incidencias de los valores de los terrenos, difíciles de convalidar si no es mediante un negocio asociativo. El dueño del terreno lo aporta a un fideicomiso de construcción y recibe a cambio metros cuadrados de las unidades a construir o bien una parte en dinero, de acuerdo a lo convenido oportunamente".
Fuente: Minuto Uno
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