viernes 30 sep 2022
Perspectivas

¿Qué pasará con el mercado inmobiliario tras los nuevos controles al dólar?

En un sector que "piensa en verde", la incertidumbre sobre la evolución que tomará la divisa, tendrá efectos entre desarrolladores, constructores, compradores y vendedores, según señalan los analistas y empresarios.

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Por Sección Economía 14 de noviembre de 2011 - 21:10

Si hay un negocio estrechamente ligado a los movimientos del mercado cambiario, ese es el del Real Estate, un sector donde tradicionalmente los precios se cotizan en dólares y en el que la gran mayoría de las operaciones se concretan en billetes verdes.

Si a esto se le agrega el hecho de que en los últimos años ha cobrado intensidad la polémica respecto de si existe una burbuja de precios en esta rama de actividad, esto explica por qué todos los empresarios involucrados en los desarrollos, la construcción, y la compraventa de inmuebles, hayan puesto particular atención a las recientes medidas oficiales sobre el mercado de cambios.

En este contexto, hay quienes estiman que las nuevas exigencias para la compra de dólares podrían derivar en una corrección de los precios a la baja, mientras que otros, por el momento, prefieren esperar a que pase el "temblor" antes de arriesgar pronósticos. 

Sin embargo, en donde sí hay un consenso generalizado es que los mayores controles de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), en el corto plazo, derivarán en una menor cantidad de operaciones de compraventa.  

En la visión de los empresarios y analistas vinculados con este sector, la incertidumbre en el negocio durará, al menos, hasta que las autoridades echen luz sobre los muchos puntos que aún están en duda respecto a la aplicación de la nueva normativa.

"Cualquier movimiento sobre la divisa norteamericana produce cambios en el sector inmobiliario. Y lo que se ve hoy es incertidumbre. Y ante este panorama, el inversor en general opta por dilatar la toma de cualquier decisión", aseguró a iProfesional.com el CEO de Reporte Inmobiliario, José Rozados.

Por su parte, Gustavo Ortolá, presidente de Goe Real Estate y protesorero de AEV, afirmó que la actividad se verá mermada "por el simple efecto de tocar la operatoria del dólar".

"La gente se detiene hasta que vea algo de claridad. La decisión derivará, en el corto plazo, en un mercado desdoblado en términos cambiarios. Surgirá otro valor de dólar, y ahí es donde el nivel de transacciones realmente comenzará a complicarse", anticipó.

En la misma línea, Mario Sotuyo, analista de la consultora Economía & Regiones, consideró que una eventual aceleración en la tasa devaluatoria puede modificar la conducta de compradores y vendedores.

"La gente esperará para saber de cuánto será la devaluación. El mercado del dólar esta muy basado en las expectativas, de manera que se esperará para ver cuál será la corrección de la moneda, y eso se trasladará a los inmuebles", afirmó el economista.

Un "wait and see" del ladrillo

¿Por qué la coyuntura del mercado cambiario influye sobre las operaciones de compraventa?

La respuesta de los expertos es simple: al desconocerse el valor futuro de la divisa, tanto compradores como vendedores prefieren quedarse en sus posiciones, por temor a que un error de cálculo los lleve a cerrar un mal negocio.

"El que vende la propiedad en dólares va a querer que le paguen en la misma moneda, pero hay que analizar si la gente que tiene dólares va a querer largar esos billetes para comprar. Pienso que aquél que tiene divisas no va a querer desprenderse ahora de ellos y esperará hasta ver cómo se va moviendo el billete. Por su parte, el que vende tampoco querrá pesos por el mismo motivo", explicó el asesor financiero Sebastián Estevez.
En el mismo sentido, Rozados sostuvo que "lo que sucederá en lo inmediato es que gran parte de los inversores conservarán su posición aunque tenga los dólares en el bolsillo. Estarán a la expectativa para ver cuánto pasarán a valer en el corto plazo. Para muchos no están dadas las condiciones para tomar una decisión".

Y el pulso que comienza a observarse en el mercado va en línea con dichos pronósticos. Al respecto, Miguel Grehan, director de la división locales comerciales de la inmobiliaria LJ Ramos, confirmó que en las últimas horas dialogó con numerosos propietarios y potenciales compradores y el panorama no es muy alentador.

"Tanto quienes quieren adquirir como quienes quieren vender ya están pensando en esperar un poco para concretar cualquier operación", aseguró.

"Lo que sucede es que hoy el que vende no sabe qué puede hacer con los dólares, dónde los puede poner. Y el que tiene el dinero, en tanto, no sabe si las propiedades bajarán con este sistema debido a la falta de divisas en el mercado", recalcó.

También Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades, dio por sentado que las operaciones fijadas para estas semanas, en general, terminarán por quedar freezadas.

"Hay mucha gente que tiene dinero en pesos y de pronto necesitaba dólares para terminar de escriturar o firmar un boleto de compraventa. Nadie podía imaginarse que un lunes te ibas a levantar y el banco no te iba a vender", comentó.

El dólar paralelo como referencia

En este escenario, muchos también consideran que la compra de inmuebles -no con objetivo de vivienda propia, sino como inversión financiera- podría verse afectada a raíz de las nuevas medidas.

"Con esto se debilita la demanda de ahorristas que compran inmuebles. La decisión del Gobierno no es una gran noticia. Muchos inversores sentirán temor y, en vez de comprar en las preventas, mantendrán los dólares para ver si éstos valen más en un futuro cercano", sostuvo Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate y miembro del directorio de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

Respecto de los proyectos que actualmente están en proceso, la visión de los expertos es que las decisiones que tomen los inversores dependerán del grado de avance de la obra.

"La evaluación que se haga sobre las restricciones cambiarias estarán vinculadas con si al inversor lo agarran al comienzo o al final del proyecto. El que ya tiene dólares dispone de dos alternativas posibles: o se apura a construir antes de la devaluación o directamente no construye", disparó Miguel Pato, responsable del departamento de Real Estate de Ernst & Young.

En tanto, Marcelo Satulovsky, arquitecto, consultor y docente de la Universidad Tecnológica Nacional señaló: "Si el que vende la propiedad quiere reinvertir en nuevas obras, entonces aceptará pesos porque todos los costos son en moneda nacional: mano de obra y materiales. En cambio, si pretende ahorrar, cobrará un mayor precio en pesos o realizará un descuento en el valor si el comprador paga en dólares". 

Al respecto, un análisis de Reporte Inmobiliario se pregunta cuál será la cotización de referencia para las operaciones inmobiliarias a partir de ahora. "¿Habrá llegado el momento de pensar definitivamente en pesos? ¿Será la hora de nominar los valores, cuotas y aportes en moneda local?", sugiere.

¿Se modificarán los precios?

Una pregunta inevitable, dado el nuevo escenario, es qué sucederá con los precios de las viviendas, especialmente en el caso de que la brecha que existe entre el billete verde oficial y el del mercado "blue" comience a ensancharse.

Al respecto, Ortolá señala: "Los precios, en teoría, no deberían verse complicados. La mirada hay que ponerla en la demanda. Habrá una parálisis".

Por su parte, para Tabakman, "la potencial baja en las operaciones podría tener algún que otro efecto secundario. Un indicador podrá verse en las preventas, en cómo éstas se lleven a cabo y sus resultados finales".

Por su parte, Grehan, de LJ Ramos, no descartó un "efecto compensador", que se daría por una contracción de la oferta, dado que algunos particulares podrían optar por retirar sus propiedades de la venta hasta tanto el escenario sea más claro.

"Todavía no lo estamos viendo, pero es algo muy probable. Alguna vez sucedió, por lo que no habría que sorprenderse. Hoy más que nunca, todo puede pasar", disparó.

Fuente: iProfesional

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