El Gobierno nacional, a través del Banco Central, adjudicó los primeros $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses entre trece entidades financieras. Fue la subasta inaugural de un programa que el ministro de Economía, Luis Caputo, había anticipado dos semanas atrás con la promesa de reactivar el crédito hipotecario que viene cayendo desde hace años.
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El Gobierno nacional dio el primer paso para el programa de créditos hipotecarios
El Gobierno adjudicó $200.000 millones del FGS a trece bancos para créditos hipotecarios UVA. Las condiciones y ingresos exigidos limitan el acceso a viviendas.
La licitación de plazos fijos UVA a uno y cinco años recibió 42 ofertas de 18 bancos por un total de $258.640 millones, un 30% por encima del monto convocado. El propio organismo interpretó esa demanda como una señal de interés genuino del sistema financiero, ávido de un fondeo que hoy no consigue en el mercado por sus propios medios. El resultado confirmó lo que se había sugerido desde un comienzo: la operatoria representaba un gran negocio garantizado para el sistema financiero local.
El 82% de los recursos adjudicados se colocó en el tramo a cinco años, con una tasa promedio de UVA más 4,94%. El tramo a un año concentró apenas $35.570 millones a UVA más 2,67%, un dato que los operadores atribuyen al calendario electoral: ese plazo vence un mes antes de los comicios de octubre, una ventana que ningún tesorero bancario quiere atravesar con un pasivo próximo a vencer.
Trece ganadores y un techo que incomoda
Las entidades adjudicatarias tienen 90 días corridos para transformar esos plazos fijos en créditos hipotecarios concretos, con fecha límite fijada para el 1° de diciembre. Como se informó en su momento, las condiciones son una tasa máxima de UVA más 7,5% anual, un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por operación, equivalentes a unos US$200.000.
Ningún banco puede quedarse con más del 20% del monto total de cada licitación. Esa restricción evita que el fondeo se concentre en dos o tres jugadores dominantes y permite que las entidades medianas compitan en igualdad de condiciones con los bancos de mayor escala.
El techo de la tasa es, para el sistema financiero, el verdadero punto de fricción del esquema. Desde el sector y su entorno de analistas se sostiene que ese límite debería empujar a la baja las tasas hipotecarias vigentes, que hoy rondan el 17% más UVA en algunas entidades.
Otros analistas, pese al “éxito” de la primera licitación, advierten que persiste el descalce entre los plazos del fondeo obtenido y los créditos que deberán otorgarse. Señalan también que el programa deja un margen de tres puntos, lo que representa para los bancos un negocio de rentabilidad ajustada, pero garantizada durante el primer tramo del crédito.
El folleto y la letra chica
El diseño del programa responde a un diagnóstico que el propio Caputo expuso al anunciar la medida: el 75% de los ahorros captados por los bancos está colocado a menos de 60 días, mientras que el negocio hipotecario exige fondeo a 15 o 20 años. Ese desajuste de plazos, el clásico problema de descalce que persigue al sistema financiero argentino desde hace décadas, es lo que el programa con el FGS viene a resolver, al menos parcialmente: les presta a los bancos el tiempo que el mercado de depósitos no está dispuesto a ofrecerles. El fondo, remarcó el ministro, se limita a proveer liquidez. La evaluación de cada solicitante y el riesgo crediticio quedan enteramente en manos de las entidades bancarias.
Los ingresos necesarios para acceder a una hipoteca
Según las estimaciones oficiales, el esquema completo, una vez desembolsados los $2 billones previstos, podría alcanzar a entre 17.000 y 18.000 hogares. La cifra adquiere otra dimensión al compararla con la serie histórica: en 2025 se otorgaron cerca de 44.000 créditos hipotecarios, mientras que la proyección para 2026, antes de este mecanismo, apuntaba a apenas 30.000, una caída interanual del 34% que explica la urgencia oficial. Con una cuota promedio proyectada de $865.000 mensuales para un préstamo de $114 millones, el esquema exige un ingreso familiar cercano a los $3.460.000. Ese umbral deja afuera a buena parte de la clase media que el programa dice tener como destinataria.
Nueve licitaciones pendientes y una prueba social
Quedan nueve licitaciones por delante y un cronograma que, si se cumple, permitiría otorgar los primeros créditos financiados bajo este esquema entre noviembre y diciembre. El Gobierno ya cuenta con una primera respuesta del mercado: bancos dispuestos a pagar más de lo pedido para fondearse a cinco años y una adhesión que superó las expectativas oficiales.
Falta la prueba de fondo, que no es financiera sino social: si hay tantas familias como el Gobierno necesita con ingresos registrados de tres millones y medio de pesos y capacidad para destinar un tercio de esa suma a las cuotas iniciales. Y si estarán dispuestas a firmar una hipoteca a quince años en un país que hace de la desconfianza en el largo plazo una tradición bien fundada.