El Gobierno nacional busca dinamizar el mercado de créditos hipotecarios mediante una reconfiguración de los plazos fijos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. A través de licitaciones transparentes con las entidades financieras, sus vencimientos se extenderán de uno a cinco años para ofrecer a los bancos un fondeo más estable, según anunció el ministro Luis Caputo.
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Créditos hipotecarios sin salarios: el límite del plan que impulsa Caputo
El Gobierno extenderá plazos fijos de la ANSES para impulsar créditos hipotecarios, aunque los bajos salarios limitan el acceso de la clase media a la vivienda.
Detrás de este anuncio de ingeniería financiera y de las contradicciones discursivas oficiales aparece el debate profundo sobre el papel del Estado, la técnica y la lógica bancarias, y la dura realidad salarial de la clase media que saca de sus cabales, en redes sociales y apariciones publicas, al presidente Javier Milei.
El ministro de Economía sorprendió al justificar la iniciativa con la definición del crédito hipotecario como un “acto de justicia social” que evita que un trabajador deba ahorrar durante tres o cuatro décadas para adquirir su vivienda. La declaración despertó suspicacias en el arco político: la “justicia social”, un concepto denostado por el presidente, quien suele calificarlo públicamente como un “crimen” o un “delito”, se convirtió de pronto en el eje argumental de Hacienda. Más allá de la contradicción retórica, la medida expone una verdad incómoda para el oficialismo: la necesidad de la regulación estatal para motorizar la economía real.
El fantasma del “descalce” y los límites de los bancos
El principal obstáculo estructural que enfrentan los bancos para otorgar préstamos a largo plazo es el histórico problema del descalce de plazos. En la Argentina, las entidades captan depósitos mayoritariamente a muy corto plazo, habitualmente a 30 días, pero deben prestarlos a 15 o incluso 30 años para financiar hipotecas.
Tomar fondos a un mes y prestarlos a quince años genera una enorme brecha temporal. Extender los depósitos públicos hasta un máximo de cinco años representa un alivio y avanza en la dirección correcta para mitigar ese desbalance, pero de ninguna manera lo resuelve. Un banco nunca podrá operar sin descalce, a menos que consiga ahorristas dispuestos a inmovilizar su dinero durante tres décadas, algo impracticable en el mercado local.
La técnica bancaria y la regulación cumplen aquí un papel decisivo. El descalce es una condición intrínseca de la actividad financiera que se administra mediante herramientas precisas: políticas de encajes, requisitos de liquidez y la prudencia de no prestar la totalidad de los fondos captados. Es la propia regulación estatal la que permite el funcionamiento seguro del sistema. El anuncio oficial no constituye una expresión del libre mercado, sino una intervención pública indispensable para sostener el andamiaje del crédito.
El efecto multiplicador y la rueda económica
El argumento oficial para defender el impulso al crédito también coincide con postulados económicos tradicionalmente opuestos al dogma gubernamental: las políticas públicas y el financiamiento de la vivienda actúan como poderosos dinamizadores. Quien accede a una casa nueva no se limita a firmar una escritura. La mudanza activa una reacción en cadena en el consumo doméstico. La compra de heladeras, televisores, muebles y artículos para el hogar moviliza múltiples sectores industriales y comerciales, genera empleo genuino e incorpora nuevos consumidores.
Esta dinámica virtuosa, que el discurso oficial suele delegar exclusivamente en el libre mercado, vuelve a escena a través de las explicaciones de sus propios funcionarios. Según las estimaciones oficiales, el esquema de licitaciones permitiría otorgar créditos para unas 17.000 o 18.000 viviendas. Aunque el número es auspicioso, está lejos de ofrecer una solución estructural al gigantesco déficit habitacional argentino.
El verdadero cuello de botella: los ingresos
Más allá de la ingeniería financiera y de la estabilidad de los depósitos bancarios, el éxito de cualquier política hipotecaria enfrenta una limitación decisiva: el bolsillo de los potenciales tomadores de crédito. No existe únicamente un problema de oferta crediticia, sino también una severa crisis de ingresos de la población trabajadora.
Las nuevas líneas mantienen, con criterio prudencial, una estricta relación entre la cuota y el ingreso: el pago mensual del grupo familiar no puede superar el 25% o el 30% de sus ingresos netos. Este límite es razonable para evitar el sobreendeudamiento. En el escenario macroeconómico actual, no obstante, cumplir con esa proporción queda fuera del alcance de la inmensa mayoría.
El ingreso disponible permite entender el limitado alcance proyectado. Las familias enfrentan una pesada carga de gastos fijos: alquileres, tarifas de luz, gas y agua, transporte público y medicina prepaga. Durante los últimos meses, el costo de estos servicios esenciales aumentó de manera desproporcionada frente a los salarios y al resto de los precios de la economía.
Este desbalance erosiona el poder adquisitivo real de una manera que los índices promedio de inflación no alcanzan a reflejar con precisión. Aunque la inflación general se desacelere, la inflación del “bolsillo” continúa fuertemente distorsionada por las tarifas de los servicios públicos y del transporte colectivo, que absorben una porción cada vez mayor del ingreso familiar.
El límite de las finanzas sin salarios
Cuando el ingreso disponible de un hogar se reduce al mínimo por el peso de los gastos fijos, desaparece la capacidad de afrontar una cuota hipotecaria mensual. En otros casos, esa situación empuja a las familias a recurrir a deudas informales secundarias para pagar los intereses de obligaciones anteriores.
Pero no solo el problema son ingresos; con 12 meses de caída consecutiva del empleo registrado y casi un 50 por ciento de la economía en negro el universo de posibles tomadores de crédito se achica notablemente en un producto que de por sí nace escaso. De poder otorgarse el total del plan que propone el Gobierno (a valores de mercado) significan entre 17 y 18 mil créditos hipotecarios.
Sin una recuperación genuina del salario real, una estabilización del costo de las tarifas públicas y resurgimiento del trabajo formal y registrado, ninguna ingeniería financiera podrá generar un verdadero boom inmobiliario. Las regulaciones oficiales son técnicamente correctas, pero resultan insuficientes si no mejora el ingreso y empleo de la población. El crédito hipotecario es una herramienta indispensable para el desarrollo, pero no puede prosperar en una economía donde los salarios apenas alcanzan para cubrir la canasta básica de servicios esenciales.