Comprar una vivienda supone una de las decisiones económicas más importantes para una familia y, detrás del precio y las características del inmueble, existe una serie de controles que pueden resultar determinantes para evitar problemas posteriores.
Vas a comprar una vivienda en Mendoza: los documentos que tenés que revisar antes de firmar
Antes de comprar una vivienda hay una serie de documentos y condiciones legales que deben verificarse. Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, explicó en Aconcagua Radio cuáles son las claves para evitar problemas.
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, explicó durante su columna en Aconcagua Radio cuáles son los aspectos que deben tenerse en cuenta antes de concretar una operación y destacó el papel que cumple el corredor público inmobiliario.
Uno de los primeros pasos es identificar correctamente a quien pretende vender y comprobar que tenga capacidad legal para disponer del inmueble. No alcanza solamente con verificar su identidad: también pueden existir situaciones particulares, poderes, sucesiones o restricciones que impidan avanzar normalmente con la operación.
Qué revisar antes de comprar una vivienda en Mendoza
La consulta de un oyente de Aconcagua Radio permitió a Irrera enumerar algunos de los documentos básicos que deberían estar en regla al momento de comprar una propiedad.
Entre ellos aparecen la escritura, el plano de mensura actualizado y el final de obra, especialmente relevante cuando la adquisición se realiza mediante un crédito hipotecario.
"Hoy por hoy los requisitos bancarios son que tenga el final de obra, que tenga los planos adecuados al día y las mensuras actualizadas", explicó.
También debe comprobarse en el Registro de la Propiedad que quien pretende vender sea efectivamente el titular y determinar si existen gravámenes sobre el inmueble.
Una propiedad puede, por ejemplo, tener una hipoteca pendiente y aun así ser vendida. Sin embargo, según explicó Herrera, el precio de la operación debe permitir cancelar esa deuda para que pueda concretarse la transferencia.
En los casos en los que una persona actúa mediante un poder, también debe comprobarse que ese instrumento continúe vigente.
¿Para qué sirve el corredor inmobiliario si después interviene un escribano?
Otra de las consultas planteadas durante el programa puso sobre la mesa una pregunta habitual: qué valor agrega un corredor inmobiliario si finalmente es el escribano quien verifica la documentación y da fe de la operación.
Irrera sostuvo que existe un trabajo previo que muchas veces no resulta visible para compradores y vendedores.
Antes de ofrecer un inmueble, el corredor debe comprobar que esté en condiciones de ser comercializado: revisar la escritura, los planos, el final de obra y las condiciones de quienes deberán firmar, entre otros aspectos.
Además, tiene a su cargo la negociación entre comprador y vendedor y el acompañamiento de la operación hasta que llega el momento de la escritura.
"El escribano va a dar fe del acto y va a hacer la escritura, pero no es el que negoció", resumió Herrera.
El especialista también destacó que los corredores deben mantener confidencialidad sobre la información de compradores y vendedores, salvo en situaciones en las que sean requeridos judicialmente.
Cuánto cobra una inmobiliaria por una compraventa
Durante la columna también surgió la consulta sobre los honorarios profesionales y sobre qué monto se calculan.
Herrera explicó que el honorario es del 3% por cada parte y se calcula sobre el precio final en el que se concreta la operación, no sobre el valor inicial de tasación.
Es decir, si una propiedad fue tasada en determinado monto pero comprador y vendedor negocian posteriormente una reducción, el porcentaje se aplica sobre el valor efectivo de cierre.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria diferenció además el valor de construcción del precio de venta de una propiedad.
Según indicó, el costo de construcción se ubica actualmente en torno a $1.450.000 por metro cuadrado, aunque aclaró que eso no significa que ese sea necesariamente el valor comercial del inmueble.
En una vivienda usada entran en juego otros factores, entre ellos la antigüedad y la amortización de la propiedad.
¿Se puede vender una casa que está en sucesión?
Otra pregunta frecuente llegó de una familia que había heredado una propiedad y cuyos cuatro hermanos estaban de acuerdo en venderla, pero todavía no habían iniciado los trámites sucesorios.
Irrera explicó que es necesario abrir la sucesión y obtener, como mínimo, la declaratoria de herederos.
La sucesión puede dividirse, en términos generales, en dos instancias: primero obtener la declaratoria que determina quiénes son legalmente los herederos y, posteriormente, inscribir el inmueble a nombre de ellos.
Sin embargo, cuando existe acuerdo para vender, no siempre es necesario completar esa segunda instancia.
Una vez obtenida la declaratoria de herederos, explicó, puede realizarse una escritura por tracto abreviado, evitando inscribir previamente el inmueble a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.
En ese caso deberán prestar conformidad quienes hayan sido declarados herederos y también será necesario designar un administrador de la sucesión para determinados trámites, como la firma vinculada al plano de mensura.
Alquileres: el riesgo de continuar con un contrato vencido
La columna dejó también una advertencia para propietarios e inquilinos. Un oyente contó que alquilaba un local comercial cuyo contrato había vencido hacía un año y que, tras la venta del inmueble, le comunicaron que debía desalojarlo.
Irrera utilizó el caso para remarcar la importancia de no mantener relaciones de alquiler durante largos períodos con contratos vencidos.
"Siempre es importante que terminó un contrato y se empieza otro nuevo", afirmó.
Además, recordó que a partir del DNU 70/2023 existe mayor libertad para establecer la duración de los contratos, por lo que las partes pueden acordar períodos diferentes sin necesidad de comprometerse necesariamente por tres años.
Mantener actualizado el contrato no sólo brinda previsibilidad al inquilino. También protege al propietario porque, según explicó Herrera, una vez vencido el acuerdo pueden caer las garantías que respaldaban originalmente el alquiler.
La recomendación atraviesa tanto una compra como una venta o un alquiler: detrás de una operación inmobiliaria hay documentación y condiciones jurídicas que deben verificarse antes de comprometer dinero o firmar cualquier acuerdo.