En Aconcagua Radio, Roberto Irrera aclaró qué derechos otorga este título, cómo se obtiene y por qué no es lo mismo que una escritura de vivienda convencional.
Título supletorio: cómo obtener la propiedad de una vivienda sin tener escritura
El título supletorio es una herramienta legal que permite obtener el reconocimiento de la propiedad de un inmueble a través de la posesión durante un determinado período, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley. Aunque puede otorgar los mismos derechos que una escritura, no es lo mismo que comprar una vivienda y escriturarla.
En su columna en Aconcagua Radio, Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, explicó cómo funciona este procedimiento, cuáles son los plazos y qué condiciones deben cumplirse para acceder a la titularidad de un inmueble.
“De manera sencilla: es una forma de adquirir sin haber comprado por el solo transcurso del tiempo”, resumió el especialista.
Según explicó Irrera, para iniciar el procedimiento es necesario demostrar que la posesión del inmueble fue pacífica, pública e ininterrumpida. Esto significa que la persona debe haber ejercido la posesión sin conflictos, de manera visible para el entorno y durante el plazo que establece la ley.
“Que todo el vecindario sepa que yo vivo ahí, que ejerzo como propietario”, ejemplificó el titular de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.
En los casos en los que no existe un título que justifique la posesión, el plazo requerido es de 20 años. Durante ese tiempo, la persona debe comportarse como propietaria y acreditar esa ocupación. El pago de impuestos puede servir como elemento de prueba, aunque no alcanza por sí solo para obtener la titularidad.
Irrera mencionó como ejemplo el caso de una vivienda en la que no aparecen herederos ni otras personas que reclamen derechos sobre el inmueble. Sin embargo, advirtió que la ausencia de reclamos no garantiza que el trámite prospere: también pueden existir intereses de organismos públicos.
Por ello, Irrera aclaró que no todos los inmuebles pueden obtenerse por esta vía. Los terrenos pertenecientes al Estado y las viviendas del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), por ejemplo, quedan excluidos de este procedimiento.
El procedimiento requiere la intervención de un abogado. Primero se realiza un estudio de títulos para identificar al titular registral del inmueble y luego se confecciona un plano de mensura específico para iniciar el juicio.
“Se inicia el juicio a los efectos de que la persona que pretende el inmueble va contra el titular registral por título supletorio o por prescripción adquisitiva”, explicó Irrera.
Si el juez considera acreditados los requisitos y no existen oposiciones que impidan el reconocimiento de la posesión, dicta una sentencia que permite obtener el título de propiedad. De allí surge el nombre de título supletorio: la resolución judicial suple la escritura que no se tiene.
El especialista aclaró que una propiedad con título supletorio se puede vender. “Te va a dar el mismo derecho real que una escritura”, señaló, aunque el antecedente dominial seguirá siendo ese título judicial.
El plazo del trámite depende de las características del inmueble y de las particularidades del proceso. Según estimó Irrera, un juicio por título supletorio puede demorar “entre un año y medio o dos”.
Además, existe una situación particular para quienes cuentan con un boleto de compraventa, pero nunca llegaron a escriturar. En esos casos, si reúnen las condiciones legales correspondientes, pueden recurrir a la prescripción adquisitiva con un plazo de 10 años, dado que cuentan con un antecedente que acredita la compra.
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