Análisis

Alquileres, éramos pocos y llegó al "airbonización"

El mercado de alquileres es complicado desde hace décadas en Argentina y ahora llegó la dolarización con las plataformas. Un drama que la política no registra.

Por Marcelo López Álvarez

Desde hace años la problemática de los alquileres en la Provincia de Mendoza y en general en todas las grandes urbes de la Argentina se ha transformado en uno de los grandes karmas de los ciudadanos al cual la política no supo, no pudo o no quiso encontrarle solución en todos estos años.

El acceso a la vivienda digna (contemplado en la Constitución Nacional aunque ni el Supremo Rosatti y sus secuaces y los gobernantes no se hayan enterado) se ha transformado en una verdadera pesadilla para los ciudadanos que ven, en innumerables casos, degradar su nivel de habitabilidad año a año.

Pero no es solo una pesadilla de inquilinos, también hay una enorme cantidad de mini propietarios que tienen uno o a lo sumó dos pequeñas propiedades para alquilar que ven como sus inquilinos no pueden pagar valores razonables o sufren los efectos inflacionarios en los contratos.

Una colega del ambito gastronomico cuya familia tiene un departamento y ella “administra” -por decirlo de alguna forma- nos contaba que tiene lista de espera de hasta 30 personas y discusiones interminables por el valor ya que la difusión de valores al voleo sin explicaciones hace que quienes quieran alquilar comparen precios de contratos con fecha de iniciación distinta, condiciones distintas y locaciones absolutamente diferentes.

Que todo esto suceda tiene explicación. En la Argentina el Estado nunca ha podido siquiera, no digamos regular, por lo menos, ordenar el mercado de alquileres. Las diversas leyes votadas a través de los distintos gobiernos ha fracasado estrepitosamente en parte por desconocimientos de los legisladores, voracidad de los grupos inmobiliarios que se terminan transformando en representantes de los propietarios en el lobby y los vaivenes de la economía entre otros factores.

Los inquilinos sufren valores que son desmedidos para sus ingresos pero que no están fuera de sintonía con lo que es hoy en valor de una propiedad a lo que se suma un fenómeno nuevo que llegó de la mano de la devaluación permanentemente del peso y las nuevas tecnologías, la salida del mercado local de propiedades para llevarlas al mercado del turismo internacional.

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Las plataformas han pasado a formar parte del problema en el mercado de alquileres no solo en la Argentina sino a nivel mundial

Las plataformas han pasado a formar parte del problema en el mercado de alquileres no solo en la Argentina sino a nivel mundial

Un trabajo del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) destaca que en la actualidad hay 30.000 ofertas activas de alquileres temporarios en las 22 ciudades de la Argentina relevadas de las cuales el 89% se alquila a vivienda completa

La oferta de alquileres temporales destinados al turismo internacional crece en todas las ciudades así por ejemplo la oferta en Ushuaia aumentaron 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023 y en Puerto Iguazú se triplicaron en menos de dos años (2018-2020).

Por qué los propietarios prefieren mudarse a esa modalidad, los números hablan por sí solos, los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativa. En noviembre de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares.

En nuestra provincia junto con un aumento de la oferta de propiedades del 79%, las ganancias totales crecieron más del 150% en menos de un año (abril/mayo 2022 - marzo 2023) y actualmente el mercado mueve un millón de dólares por mes.

En julio de 2022 en Bariloche se generaron ingresos totales por casi 3.500.000 dólares.

En esa temporada de invierno, en San Martín de los Andes una propiedad generó en promedio 2.540 dólares al mes.

En Puerto Iguazú las ganancias totales generadas entre junio de 2021 y enero de 2023 -es decir, en menos de dos años- crecieron más del 2400%.

La nueva problemática profundiza la competencia entre la oferta de alquileres temporarios y la de los permanentes. Más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio creció 62%.

El fenómeno, que quienes deben por lo menos poner alguna regulación al mercado para cumplir con la manda constitucional, no es exclusivo de Argentina sino que se esparce por el mundo.

El informe de la CEM destaca que en ciudades Europeas donde el fenómeno llegó mucho antes que aquí la situación también fue y es complicada. Un trabajo de especialistas europeos destaca que en Lisboa los precios promedio de la vivienda aumentaron un 30% en menos de dos años (2016-17). En Dublín la oferta pasó de 1.700 unidades en 2016 a 7.064 en 2022 y en ese último año los alquileres aumentaron 12.6% respecto al año previo. El resultado fue que las propiedades en alquiler permanente cayeron un 97% respecto a 2009.

El CEM destaca que la "airbonización" y el crecimiento de la oferta de alquileres temporarios son actualmente tendencias globales que se verifican simultáneamente en diversas ciudades en todo el mundo, sin distinguir norte y sur. Sin embargo, la relación entre los ingresos generados por cada tipo de alquiler no parece unívoca a la hora de entender el crecimiento de los temporarios.

La vivienda digna no es un tema menor sin embargo parece ausente de las agendas de los políticos y menos de las propuestas de estas campañas y sería un error pensar que, como era antes, es un problema que se soluciona solo cuando se estabilice la economía o se acomode el dólar.

Bonus track político

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Cristina Fernández de Kirchner vuelve a Plaza de Mayo el próximo 25.

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A propósito de economía bimonetaria y demases esta noche la Estrella Nova de la política argentina en torno a la cual giran oficialistas y opositores se presentaría en televisión en una entrevista después de cinco años y confirmó que será la única oradora del acto del 25 de Mayo que se realizará en la histórica plaza de los sucesos de 1810 y que rebalsó de ciudadanos hace 20 años en la asunción de Nestro Kirchner y en el 2010 durante los festejos del bicentenario.

Mejor ser serios y no pretender adelantar nada, es increíble que todavía haya animadores y showman que crean tener información de lo que piensa hacer Cristina Fernández de Kirchner. Son de los que se queman con leche y vuelven a la vaca.

Eso si serán horas para estar atento a sus palabras que pueden ordenar o terminar de desordenar la interna del oficialismo.

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