A poco de cumplir 2 años de sancionarse la ley 27551, que actualmente regula los alquileres en el país, el problema y los reclamos de los inquilinos sigue vigente, sobre todo en una plaza como Mendoza donde los aumentos superan el 52%. Todo se encamina a una reforma en el Congreso para regular los contratos, y ya hay planteos sobre cómo normalizar la relación locador-locatario en un escenario con menor oferta de inmuebles y hasta cierre de inmobiliarias en la provincia.
A nivel nacional, la discusión convocó a la Cámara Inmobiliaria Argentina a una reunión con el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti, para analizar alternativas. En paralelo, el Consejo Federal de Colegios Públicos Inmobiliarios, entre ellos el de Mendoza, que agrupa a 30 mil corredores de todo el país ya empezó a plantear los ejes del cambio con legisladores de la oposición e incluso con el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa.
"Pedimos insistentemente audiencia con Feletti y con el ministro de Vivienda (Ferraresi) sin respuesta, para discutir una ley que es un desastre: se perdió casi 45% de la oferta del mercado. No se vende porque no hay crédito hipotecario para la compra; por otro lado, muchos que tenían viviendas en alquiler, aunque la renta no fuera del todo buena, las mantenían. Pero con la ley migró", diagnostica Estanislao Puelles Millán, titular del Colegio de Corredores de Mendoza.
El padecer de los inquilinos
Lucas (29) convive desde hace un año y medio con su novia en un departamento en pleno corazón de la Capital mendocina. Es uno de los "nativos" de la ley de Alquileres en Argentina, y por lo tanto, sufre como tantos otros una realidad que no resultó como se esperaba al sancionarse la norma.
Al respecto, comenta que desde marzo pasará a pasar a pagar $60 mil mensuales "lo que significa 50% más con expensas. Una locura. Por eso decidimos empezar a buscar para irnos a otro lugar, incluso no descarto volver un tiempo a casa de mis padres".
No es muy distinto el panorama para Martín (36) y su pareja. Ya sabe que su alquiler trepará de los $29 mil a $44 mil a partir de junio.
A su criterio "aunque donde vivimos nos resulta cómodo porque está cerca de donde trabajamos, es muy difícil sumar 15 mil mensuales entre los dos. Por eso, trataré de charlar con la dueña para ver si tiene una "gentileza" con nosotros".
Contra cualquier diagnóstico, los operadores afirman que las difíciles condiciones para quienes alquilan en el territorio provincial no ha impactado en el cumplimiento que, sin embargo, ha crecido en todo el país. Mendoza, con 5%, aún registra el nivel de morosidad más bajo del país.
Un mercado mendocino "reformateado"
Para los representantes de la Cámara inmobiliaria Argentina, presentaron algunos puntos en sus reclamos: una reducción de tasas e impuestos (Ingresos Brutos, que en Mendoza se considera "poco factible" por ahora) y sobre todo la revisión de los plazos de los contratos para volver a llevarlos a la clásica actualización semestral. También le expusieron a Feletti un "índice alternativo" que no anexe la inflación para ajustar los precios de los alquileres al menos dos veces en el año de contrato.
Entre tanto, los números exponen la huella de la ley 27551. Los números hablan solos: de 1.000 propiedades publicadas en total (compraventa y locaciones), en la Provincia sólo el 4% son viviendas en alquileres, cuando históricamente promediaban el 35%. Así, sin un ritmo de oferta-demanda regular, al menos 150 agentes inmobiliarios pidieron la baja de matrículas, y otras tantas achicaron su estructura. Hoy quedan unas 1.600 operativas en toda la provincia.
De lado de los propietarios, pese a un mercado bastante planchado, muchos aún insisten en vender: confían en que al achicarse la oferta recobre la dinámica, incluso a costa de bajar los valores en dólares hasta 30%: en algunas zonas del Gran Mendoza, viviendas cotizadas (y publicadas) en alrededor de u$s 50 mil y se reposicionan cerca de los u$s 35 mil. Quienes a pesar de todo todavía apuestan a alquilar, promedian márgenes de ganancia del 2,3%/2,5%.
Según Puelles Millán "ambos lo sufren: los inquilinos con una actualización del 51% y también los dueños. La baja rentabilidad de los alquileres no fue la única causa, porque con la crisis del 2018 había caído al 2% y aún así se mantuvieron. Qué pasó? Más allá de un sinceramiento de precios, los contratos a 3 años generan incertidumbre; nadie quiere inmovilizar su capital tanto tiempo. De ahí que haya crecido la informalidad, con contratos temporarios o prórrogas".
Cambio de índice, en veremos
Una de las pautas fundamentales que impuso la 27.551 fue la canasta del IPC-Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) elaborada por el Banco Central. Un índice que promedia la variación de precios con el ajuste de los salarios, que aún así rompió el techo del 50% y que ahora está en la mira.
No obstante, hay voces a favor y en contra. Todas confluyen en que, cambie o no la fórmula de ajuste de alquileres, la cuestión de fondo es atacar a la inflación, madre de todos los males.
Otros planteos bajo análisis de cara a la reforma son impositivos: un sistema de "premios" para estimular la construcción, como la exención al pago de Bienes Personales. Pero la mayoría de los impulsores de la modificación insisten en retomar la actualización semestral de los alquileres en lugar de la actual, que es anual.
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