Más de 200 familias de Mendoza podrán pagar su casa sin desvelarse por la inflación
Después de 3 años, febrero empieza a firmarle el certificado de defunción al fallido sistema de ajuste de créditos hipotecarios en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) al menos para un segmento de los mendocinos embarcados en el proyecto de la casa propia. Al margen de Procrear y el resto del sistema, el IPV (Instituto Provincial de la Vivienda) dio el puntapié inicial al modificar el cálculo de ajuste que ahora prioriza ingresos familiares, y "se estrena" con los primeros 5 barrios de Gran Mendoza.
Representan las llaves de 201 nuevas viviendas adjudicadas, cuyos dueñosasumirán una cuota en función al CVS (Coeficiente de Variación Salarial). Las primeras 75 a entregarse a sus dueños durante la mañana del jueves corresponden a un emprendimiento ubicado sobre Ruta 40, en Las Heras, y otras 35 del Barrio Metrotranvía, del mismo departamento. Durante marzo será el corte de cintas de 20 unidades en Kilómetro 11, de Guaymallén, y de 60 más que integran el Barrio Alto Norte (San Martín), además del conglomerado Arcángel Gabriel (11 viviendas), en Tupungato.
En su mayoría, corresponden al programa "Mendoza Construye" línea 1, aunque en la fila esperan otros de la línea 2, esto es, desarrollos urbanísticos del esquema PPP (Programa Público-Privado). "Habrá más entregas durante el año, en función de un cronograma trimestral que tiene que terminar de definirse", anticiparon desde el Instituto durante la firma de los respectivos contratos para los créditos que en adelante se ajustan por CVS, y empezarán a pagarse con una gracia de 2 meses.
Casos testigo
Como muestra vale un botón. El valor promedio de las viviendas construidas en Las Heras por el IPV (2 y 3 dormitorios) oscila entre los $2,9 y $3 millones, con urbanización: para determinar el plan de amortización (hasta 30 años) se toma una incidencia del 15% (ver aparte), dado que los ingresos de los adjudicatarios difícilmente superan 1 SMVM (Salario Mínimo, Vital y Móvil), es decir, $20.500 mensuales. Eso equivale a una cuota cercana a $3.086, que se ajustará en junio.
No obstante, desde el organismo aclararon que "si ocurriera que el incremento salarial fuera superior, para que las cuotas no se disparen el tope será la inflación. Eso demuestra que el coeficiente terminará siendo más beneficioso que la aplicación del régimen UVA".
Aunque se mantuvieron congeladas las cuotas durante gran parte del 2020, la unidad que desde diciembre de 2017 hasta ahora se usaba para calcular las cuotas sólo en el último año trepó al ritmo inflacionario casi 37%: en febrero del 2020, previo a la cuarentena forzosa del Covid-19, era de 50,22 y esta semana (al martes 24) llegó a 68,75.
Lo cierto es que la cantidad inicial de beneficiarios para los que las UVA pasan a ser sólo un mal sueño es pequeña frente a los que siguen atados a ella: 5.062 familias todavía afrontan cuotas ajustables por esa vía, y sus bolsillos lo han sentido. Los últimos 20 casos vía IPV ingresaron en enero último a través del esquema PPP (Programa Público- Privado), que alcanzó a desarrollos de barrios privados.
Chau UVA, hola Fórmula Hogar
Tal vez por eso, conforme la inflación hizo estragos en el presupuesto familiar, el entusiasmo inicial cedió y eso se refleja en un reducido universo remanente de solicitantes de créditos UVA, impulsado y sostenido en especial por los bancos oficiales como Nación y Ciudad, entre otros. Actualmente redondean 137 mil otorgados en el país, una cifra escasa si se tiene en cuenta un déficit habitacional de unas 3 millones de viviendas.
"En nuestro caso representan menos del 5% del total. Sin embargo, la mora es ínfima; el tomador siguió pagando pese a los problemas de un préstamo en moneda indexada, en el que las cuotas acompañaron la inflación", indicaron desde el Banco Hipotecario, a la expectativa de los resultados a nivel nacional de la llamada Fórmula Hogar, que al igual que el CVS que empieza a aplicar el IPV mendocino, cambió el criterio para priorizar la evolución del salario en el costo del financiamiento.
Quienes conocen el mercado coinciden en que, pese al dolor de cabeza provocado por los préstamos en UVA, cuya actualización empieza a descongelarse conforme se cierran las nuevas paritarias sectoriales, "en comparación con la suba de los alquileres no se encarecieron demasiado, más teniendo en cuenta que se trata del acceso a la casa propia".
Mientras tanto, tras el período 2017-2020 en el que se adaptó a la fórmula UVA, el Programa de Crédito Argentino (ProCreAr), claramente un motor para la construcción y el sector inmobiliario a partir de 2012, tampoco se queda excluído del nuevo formato de financiamiento. Ahora esperan que vuelva a traccionar la demanda, una vez que se termine de readaptar la Fórmula Hogar.
