La disponibilidad de locales comerciales en alquiler es siempre un termómetro de la situación económica, inequívoco en tiempos de crisis. Así, como parte de una tendencia que venía en ascenso desde que en abril se decretó el aislamiento obligatorio, de acuerdo a estimaciones de los operadores inmobiliarios setiembre arrancó con casi 4 de cada 10 desocupados en el Gran Mendoza y una oferta que crece como consecuencia a un ritmo del 10% mensual.
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Locales comerciales: con 4 de cada 10 desocupados en Gran Mendoza, los alquileres se recortan a la mitad
Llevado a números, significa que mensualmente quienes apostaron a un negocio vienen bajándoles las persianas definitivamente a un ritmo no menor de 10 de cada 100 locaciones. La histórica Galería Kolton es una pequeña postal del paisaje céntrico, donde pocos recuperaron la dinámica de ventas pre-pandemia: de 5 locales, sólo uno permanece ocupado y el resto muestra el cartel de "se alquila".
Para Juan Carlos Coccia, de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, "por la caída de ventas hay más inquilinos que está dejando los locales. Se está hablando con los propietarios para que bajen el alquiler y que puedan seguir, ya que junto a una venta online que ha crecido mucho, son cada vez menos los que resisten el costo de mantener un espacio físico".
Pero basta con acercarse más al radio del Km 0 para comprobar, a la vista de la oferta por manzanas, que la rotación de un mes a otro. Los valores actuales tampoco permiten proyectar demasiado: un local de 40m2 cerca de la Peatonal llega hasta hasta $50 mil mensuales, aunque el alquiler puede abaratarse un 25/30% al este de la avenida San Martín, eje comercial por excelencia.
Se alquila: un 35% del Gran Mendoza
Una recorrida por la Ciudad y algunos puntos del Gran Mendoza, aunque con matices, arroja una foto parecida. Con honrosas excepciones: la esquina de Montevideo y San Martín, durante varios años ocupado por un restaurante, cerró con la pandemia y finalmente volvió a alquilarse.
Según el registro del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, que agrupa a 800 inmobiliarias, sobre 1.330 locales para alquiler del Gran Mendoza más de 540 están desocupados, es decir, 35%. "Si nos circunscribimos al Centro, donde siempre la vacancia ha sido del 10% y se han ocupado rápido, significa que se triplicó", precisa Estanislao Puelles Millán, titular del Colegio, además de indicar que la morosidad llega al 40% y "obligó a negociar mucho con los propietarios".
¿En que otras zonas hay rotación más rápida? Además de algunas zonas de Ciudad, hay que apuntar a Dorrego (Guaymallén) y el corazón de Godoy Cruz en el ránking "siempre que estén en precio. Y para determinarlo hay que remitirse a los valores del 2018", acota el directivo.
Rebajas, números "finitos" y el cielorraso de la inflación
Por su parte, Coccia apunta que "para la renovación se pacta mantener el monto por un poco más de tiempo, y los contratos nuevos se firman con una actualización de entre un 15 a 18% semestral desde el inicio de la cuarentena. Quienes tienen un inmueble comercial están entendiendo que teniéndolo 4 o 5 meses vacíos no es negocio, porque los gastos fijos les carcomerán el bolsillo".
Prima el sentido común con previsiones más moderadas de ajuste comparadas con el primer trimestre del 2020, y por debajo de una inflación que el último año acumula 42,5% y ya proyecta un piso del 40%. Aunque son la excepción a la regla, hay medidas drásticas para no quedar a la deriva en medio de la incertidumbre, como reducir el cánon mensual hasta un 50% para equilibrar el presupuesto frente a gastos invariables, como expensas e impuestos y permitir que los inquilinos sigan.
"Las bonificaciones en los contratos arrancan en 25%, por caso, en alquileres de $10 mil o más, lo que demuestra que muchos se resignan a seguir aún por debajo de la rentabilidad esperada. De no haber sido así, hoy estaríamos hablando de un cierre de locales cercano al 70%", añade Puelles Millán. A su criterio, incluso los alquileres en dólares se derrumbaron, "ya que un negocio bien ubicado en Ciudad por el que en 2018 se pedía 5 mil dólares hoy no supera los 1.500".
Quienes están en el mercado inmobiliario advierten, sin embargo, que hay una gran dispersión. Y que "aparecen inquilinos en locales nuevos, ya que como en toda crisis importante, se centra en los mejores ubicados. En esta situación, prácticamente no quedan alternativas de inversión: algunos colocan su capital en ladrillos y otros apuestan a un negocio, con todos los riesgo que conlleva hacerlo, la presión impositiva y volver a fase 1 de la cuarentena".